# Avaria em parte comum do prédio: senhorio ou condomínio?

Infiltração pelo telhado, elevador parado, coluna de água rota: quando a avaria está numa parte comum, quem trata e a quem o inquilino deve avisar. Com a lista do que é parte comum.

Quando a avaria está numa parte comum do prédio (telhado, fachada, escadas, elevador, colunas de água e esgoto, quadro geral), quem a resolve é o condomínio, e as despesas repartem-se pelos condóminos em função do valor das frações. O senhorio, como proprietário, é condómino e é ele quem leva o assunto à administração. O inquilino avisa o senhorio e, se souber quem é, também a administração. O que o inquilino não deve fazer é esperar que o problema se resolva sozinho.

## O que é parte comum

O Código Civil lista as partes comuns de um prédio em propriedade horizontal ([artigo 1421.º](https://data.dre.pt/eli/dec-lei/47344/1966/p/cons/20250401/pt/html)). São obrigatoriamente comuns, entre outros:

- o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e tudo o que constitui a estrutura do prédio;
- o telhado ou os terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso de uma fração;
- as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso comum;
- as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Presumem-se comuns, salvo título em contrário, os pátios e jardins anexos, os ascensores, as dependências de uso comum (arrecadações comuns, casa do porteiro) e, em geral, o que não esteja afetado ao uso exclusivo de uma fração.

Dentro da fração, a canalização que vai da coluna geral até à torneira é da fração; a coluna geral é comum. É nesta fronteira que surgem as dúvidas.

## Quem paga

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário no título constitutivo ou no regulamento ([artigo 1424.º](https://data.dre.pt/eli/dec-lei/47344/1966/p/cons/20250401/pt/html)). O senhorio paga a sua parte através das quotas do condomínio; o inquilino não paga nada diretamente ao condomínio por estas obras, a menos que o contrato de arrendamento tenha transferido para ele encargos específicos, o que é raro e tem de estar escrito.

## Exemplos

| Avaria | Parte comum ou fração | Quem trata |
|---|---|---|
| Infiltração vinda do telhado | Comum | Condomínio |
| Infiltração vinda da casa de banho do vizinho de cima | Fração do vizinho | Proprietário dessa fração (via seguro, muitas vezes) |
| Elevador parado | Comum | Condomínio |
| Luz das escadas fundida | Comum | Condomínio |
| Coluna de esgoto entupida | Comum | Condomínio |
| Sifão do lava-loiça entupido | Fração | Senhorio (ou inquilino, se foi mau uso) |
| Porta da rua que não fecha | Comum | Condomínio |
| Fechadura da porta do apartamento | Fração | Senhorio (ou inquilino, se foi mau uso) |
| Fachada com reboco a cair | Comum | Condomínio |
| Caixilharia da janela do apartamento | Depende do título; em regra, fração | Senhorio |

## O que o inquilino deve fazer

1. **Avisar o senhorio por escrito**, com fotos e data, como em qualquer avaria ([artigo 1038.º, alínea h)](https://data.dre.pt/eli/dec-lei/47344/1966/p/cons/20250401/pt/html)). O senhorio é o seu interlocutor contratual, mesmo quando a solução depende do condomínio.
2. **Avisar também a administração do condomínio**, se souber quem é (há normalmente um aviso na entrada ou junto às caixas de correio). Isto acelera, sobretudo em avarias que afetam várias frações.
3. **Em emergência** (água a jorrar de uma coluna, cheiro a gás na escada, elevador com pessoas presas), ligar primeiro para os serviços de emergência ou para a empresa de manutenção indicada no próprio equipamento, e só depois avisar senhorio e administração.
4. **Guardar o registo** dos avisos. Se a infiltração do telhado estragar o teto do quarto, a reparação desse teto é uma segunda discussão (condomínio, seguro do prédio, senhorio), e as datas dos avisos vão contar.

## O que o senhorio deve fazer

- Comunicar a avaria à administração por escrito e pedir confirmação de que foi registada.
- Se for urgente e a administração não reagir, qualquer condómino pode, em certas condições, tomar a iniciativa de reparações indispensáveis e pedir depois o reembolso ao condomínio; convém falar com a administração ou com um advogado antes.
- Acionar o seguro do condomínio quando há danos em frações (infiltrações são o caso típico).
- Manter o inquilino informado do estado. Do lado do inquilino, "a administração ainda não respondeu" é muito diferente de silêncio.

## Quando o senhorio diz "isso é do condomínio" e nada acontece

O inquilino continua a ter o senhorio como responsável por lhe assegurar o gozo da casa ([artigo 1031.º, alínea b)](https://data.dre.pt/eli/dec-lei/47344/1966/p/cons/20250401/pt/html)). Se a avaria comum lhe impede o uso normal da casa (sem água, sem elevador num andar alto para quem não pode usar escadas, infiltração permanente), os passos de [o senhorio não faz obras](/guias/senhorio-nao-faz-obras-o-que-fazer) aplicam-se, incluindo o pedido de vistoria à câmara, que pode ordenar obras ao condomínio.

## Como a Fixklarn ajuda

Na Fixklarn, o inquilino reporta a avaria pelo QR da casa, e o gestor marca a categoria e acompanha o estado. Avarias de partes comuns ficam registadas na casa afetada, com data e fotos, o que serve de prova junto da administração e do seguro. E o inquilino vê quando o pedido foi encaminhado, em vez de ter de ligar a perguntar.

Veja [como funciona](/como-funciona) ou leia [quem paga as reparações: senhorio ou inquilino](/guias/quem-paga-as-reparacoes-senhorio-ou-inquilino).

**Fontes:** [Código Civil](https://data.dre.pt/eli/dec-lei/47344/1966/p/cons/20250401/pt/html), artigos 1031.º, 1038.º, 1421.º e 1424.º.