Caução no arrendamento: quando o senhorio pode ficar com ela

A caução é uma garantia que o inquilino entrega no início do contrato para cobrir rendas em dívida e danos na casa que vão além do desgaste normal. No fim do contrato, se não houver dívidas nem danos, deve ser devolvida por inteiro. O senhorio só pode reter o que conseguir justificar com factos e valores: a renda em falta, ou o custo de reparar um dano que o inquilino causou. Pintura gasta pelo tempo e marcas de uso normal não dão direito a reter nada.

Este guia é informativo. Em caso de litígio sobre a caução, procure aconselhamento jurídico ou os meios de resolução de conflitos de consumo.

O que é a caução e onde está prevista

O Código Civil permite às partes garantir as obrigações do contrato por qualquer das formas admitidas em direito, e é essa a base da caução no arrendamento (artigo 1076.º, n.º 2). Na prática, é quase sempre um valor em dinheiro, correspondente a uma ou duas rendas, entregue na assinatura do contrato. A caução não é renda antecipada: são coisas diferentes e o contrato deve distinguir as duas.

Para que pode ser usada

A caução cobre incumprimentos do inquilino. Os dois casos típicos:

1. Rendas ou encargos em dívida no fim do contrato.
2. Danos na casa ou no recheio que vão além das deteriorações de uma utilização prudente (artigos 1043.º e 1044.º), incluindo as pequenas deteriorações que o inquilino devia ter reparado antes de sair (artigo 1073.º).

Não cobre o desgaste normal, obras de conservação que eram do senhorio, nem "limpeza" quando a casa é entregue em condições razoáveis.

Desgaste normal ou dano? Exemplos

| Situação | Caução? | |---|---| | Paredes a precisar de pintura ao fim de 4 anos | Não, desgaste normal | | Parede com buracos grandes ou pintada de outra cor sem autorização | Sim, custo de repor | | Furos pequenos de quadros, não tapados à saída | Sim, custo de tapar (artigo 1073.º), em regra baixo | | Soalho riscado pelo uso | Não | | Soalho queimado ou com tábuas partidas | Sim | | Torneira que deixou de funcionar pela idade | Não, era obra de conservação do senhorio | | Vidro partido | Sim | | Casa entregue suja ao ponto de exigir limpeza profissional | Discutível; depende do estado de entrada e do contrato |

O que o senhorio tem de provar

Para reter caução por danos, o senhorio precisa de três coisas:

1. O estado da casa na entrada. Sem auto de entrega com fotos, é difícil provar que o dano não existia.
2. O dano concreto na saída, com fotos.
3. O custo da reparação, com orçamento ou fatura. Não pode reter um valor "a olho".

Se os danos custam mais do que a caução, o senhorio pode reter tudo e pedir a diferença. Se custam menos, devolve o resto.

O que o inquilino deve fazer para a recuperar

• Na entrada: exija um auto de entrega com fotos e assine-o só se refletir o estado real. Fotografe tudo no primeiro dia. Use a nossa checklist de entrega e devolução.
• Durante o contrato: comunique as avarias por escrito. Uma avaria antiga nunca reportada pode parecer dano seu na saída.
• Antes de sair: repare as pequenas deteriorações que fez (tapar furos, por exemplo), limpe a casa, tire fotos de tudo.
• Na saída: faça a vistoria com o senhorio, compare com o auto de entrada e peça a devolução por escrito, indicando o IBAN.

O senhorio não devolve e não justifica

1. Envie uma carta registada com aviso de receção a pedir a devolução num prazo (por exemplo, 15 dias), com cópia do auto de entrada e das fotos de saída.
2. Se não houver resposta, pode recorrer aos julgados de paz (para valores dentro da sua competência), a um centro de arbitragem de conflitos de consumo quando o senhorio atua como profissional, ou aos tribunais.
3. Guarde tudo: contrato, comprovativo do pagamento da caução, autos, fotos, cartas.

Para senhorios e gestores: como fazer isto bem

Reter caução sem prova é a forma mais rápida de perder a discussão e a reputação. O que protege o senhorio é o mesmo que protege o inquilino: auto de entrada com fotos, registo das avarias e arranjos durante o contrato, vistoria de saída com a mesma lista, e orçamentos para qualquer valor retido. Comunicado por escrito, com números, a maioria dos inquilinos aceita.

Como a Fixklarn ajuda

O histórico de cada casa na Fixklarn é a prova do que aconteceu durante o contrato: cada avaria comunicada pelo inquilino, com data e fotos, e cada arranjo, com a foto do resultado. Na saída, exporta esse registo em PDF e junta-o ao auto de entrada e à vistoria de saída. A discussão sobre a caução passa a ser sobre factos.

Veja como funciona ou conheça os planos por número de casas.

Fontes: Código Civil, artigos 1043.º, 1044.º, 1073.º e 1076.º.

Perguntas relacionadas

• O registo da Fixklarn serve de prova numa discussão com o inquilino?