Quem paga as reparações: senhorio ou inquilino?

Em Portugal, a regra geral é que as obras de conservação de uma casa arrendada, ordinárias ou extraordinárias, cabem ao senhorio, salvo se o contrato disser outra coisa (artigo 1074.º do Código Civil). O inquilino responde pelos danos que vão além do desgaste normal de uma utilização prudente, e só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio. As reparações urgentes têm um regime próprio.

Este guia é informativo e resume as regras gerais do Código Civil. Não substitui a leitura do seu contrato nem aconselhamento jurídico para um caso concreto.

A regra geral: as obras de conservação cabem ao senhorio

O senhorio tem a obrigação de assegurar ao inquilino o gozo da casa para o fim a que se destina (artigo 1031.º, alínea b), do Código Civil). Na prática, isto traduz-se no artigo 1074.º, n.º 1: cabe ao senhorio executar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pela lei ou pelo fim do contrato.

Entram aqui, em regra, as avarias que resultam do envelhecimento da casa e das suas instalações: uma canalização que cede, uma infiltração pelo telhado, um quadro elétrico que deixa de cumprir, uma caixilharia que já não fecha.

Atenção ao contrato. A mesma norma admite "estipulação em contrário": o contrato pode atribuir certas obras ao inquilino. Antes de discutir quem paga, leia as cláusulas sobre obras e conservação.

O que cabe ao inquilino

Usar a casa com prudência e devolvê-la no mesmo estado

O inquilino deve manter e devolver a casa no estado em que a recebeu, com exceção das deteriorações que resultam de uma utilização prudente e normal (artigo 1043.º). O desgaste normal (pintura gasta pelo tempo, pequenas marcas de uso) não tem de ser reparado pelo inquilino.

Já os danos que vão além disso, como um vidro partido por descuido ou um eletrodoméstico estragado por mau uso, são da responsabilidade do inquilino, a menos que resultem de uma causa que não lhe seja imputável (artigo 1044.º).

Pequenas deteriorações para conforto

O inquilino pode fazer pequenas deteriorações necessárias ao seu conforto, como furar uma parede para pendurar um quadro. Mas deve repará-las antes de devolver a casa, salvo acordo em contrário (artigo 1073.º).

Avisar o senhorio

O inquilino tem o dever de avisar imediatamente o senhorio quando souber de um defeito na casa ou de um perigo que a ameace, se o senhorio não tiver conhecimento (artigo 1038.º, alínea h)). É por isso que a data do aviso importa: mostra quando o senhorio ficou a saber do problema.

Não fazer obras sem autorização

Fora das reparações urgentes, o inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito (artigo 1074.º, n.º 2).

Reparações urgentes: o caso especial

Há avarias que não podem esperar: uma rotura de água, uma infiltração ativa, uma porta da rua que não fecha. O artigo 1036.º prevê duas situações:

1. O senhorio está em atraso numa reparação urgente que não se compadece com a demora de um processo judicial. Nesse caso, o inquilino pode fazê-la e tem direito a ser reembolsado.
2. A reparação é tão urgente que não pode esperar de todo. O inquilino pode avançar mesmo sem atraso do senhorio, mas tem de o avisar ao mesmo tempo.

Nestas situações, a lei permite ao inquilino compensar a despesa com a renda (artigo 1074.º, n.º 3). Os tribunais têm exigido que essa compensação seja feita com cuidado e documentada; não é uma forma de simplesmente deixar de pagar a renda.

Tabela rápida: exemplos comuns

| Situação | Em regra, quem trata | |---|---| | Canalização envelhecida que deixa de funcionar | Senhorio | | Infiltração pelo telhado ou pela fachada | Senhorio (ou o condomínio, se for parte comum) | | Esquentador ou caldeira avariados pelo uso normal | Senhorio | | Vidro partido por descuido do inquilino | Inquilino | | Furos para pendurar quadros | Inquilino repara antes de sair, salvo acordo | | Lâmpadas, pilhas e consumíveis | Inquilino | | Rotura de água urgente com o senhorio contactado sem resposta | O inquilino pode reparar e pedir reembolso |

A tabela mostra a regra geral. O contrato pode atribuir responsabilidades de forma diferente, e cada caso depende da causa concreta da avaria.

Partes comuns do prédio

Se a avaria estiver numa parte comum (telhado, fachada, escadas, elevador, colunas de água), normalmente não é o senhorio sozinho que a resolve, mas o condomínio. O inquilino avisa o senhorio, e o senhorio, enquanto proprietário, leva o assunto à administração do condomínio.

O papel do registo em tudo isto

Quase todas estas regras dependem de factos simples: quando foi dado o aviso, o que se via nas fotos, se o problema era desgaste ou dano, quando foi feito o arranjo. Quem tem esses factos registados resolve a maior parte das discussões sem chegar a tribunal.

Para isso:

• registe a data de cada aviso e guarde as fotos do problema;
• guarde a foto do arranjo e a fatura;
• faça um auto de entrada e de saída da casa com fotos (veja a nossa checklist de entrega e devolução).

Como a Fixklarn ajuda

Com a Fixklarn, cada aviso do inquilino fica registado com data, hora e fotos, associado à casa certa. O gestor acompanha o estado do pedido, o inquilino é avisado quando muda, e o pedido fecha com a foto do arranjo. Quando surge a pergunta "quem paga?", os factos já estão registados.

Veja como funciona ou leia o guia como registar avarias em imóveis arrendados.

Fontes: Código Civil, versão consolidada (Diário da República), artigos 1031.º, 1036.º, 1038.º, 1043.º, 1044.º, 1073.º e 1074.º.