O senhorio não faz obras: o que pode fazer o inquilino

Quando o senhorio não faz as obras de que a casa precisa, o inquilino tem um caminho com degraus: primeiro um pedido escrito com data e fotos, depois uma carta registada com prazo, depois a câmara municipal (que pode vistoriar e ordenar obras) e, para situações que afetam a saúde ou a segurança, a intimação e a injunção previstas no regime do arrendamento. Nas reparações urgentes, o inquilino pode avançar e pedir o reembolso. Deixar de pagar a renda não é um desses degraus.

Este guia é informativo. Para um caso concreto, sobretudo antes de fazer obras por sua conta ou de avançar para uma injunção, procure aconselhamento jurídico.

Primeiro: confirme de quem é a obrigação

Em regra, as obras de conservação cabem ao senhorio, salvo se o contrato disser outra coisa (artigo 1074.º do Código Civil). Danos causados por mau uso são do inquilino. Se a avaria é numa parte comum do prédio, o responsável é o condomínio e não o senhorio sozinho. Veja quem paga as reparações e avaria em parte comum antes de avançar.

Degrau 1: aviso escrito, com data e fotos

A lei obriga o inquilino a avisar o senhorio logo que saiba de um defeito (artigo 1038.º, alínea h)). Um email ou mensagem com descrição, fotos e data chega para este primeiro passo. Guarde a cópia. Se o senhorio não responder em prazo razoável, passe ao degrau seguinte.

Degrau 2: carta registada com aviso de receção e prazo

A carta registada prova que o senhorio recebeu o pedido e quando. Deve dizer o que está avariado desde quando, pedir a reparação num prazo concreto (por exemplo 15 ou 30 dias, consoante a gravidade), e avisar que, sem resposta, vai recorrer aos meios legais. Temos uma minuta pronta a usar.

Esta carta é o documento que vai suportar tudo o que vier a seguir. Sem ela, a câmara, o tribunal e o próprio senhorio podem dizer que nunca foram avisados.

Degrau 3: a câmara municipal

A câmara pode, por sua iniciativa ou a pedido de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correção de más condições de segurança ou salubridade, fixando prazo (artigo 89.º, n.º 2, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Decreto-Lei n.º 555/99). Na prática:

1. Apresenta um pedido de vistoria à câmara do concelho onde fica a casa (muitas câmaras têm formulário próprio para "vistoria a edificações" ou "condições de habitabilidade").
2. Junta a carta registada, as fotos e a identificação do senhorio.
3. A câmara faz a vistoria e, se confirmar o problema, notifica o proprietário para fazer as obras num prazo.
4. Se o proprietário não cumprir, a câmara pode tomar posse administrativa do imóvel para executar as obras coercivamente, cobrando depois o custo ao proprietário.

É um caminho lento, mas é gratuito e tem força.

Degrau 4: intimação e injunção (saúde, segurança e serviços essenciais)

Para situações mais graves, o Novo Regime do Arrendamento Urbano prevê um mecanismo próprio:

• Intimação (artigo 13.º-B do NRAU): o inquilino pode intimar o senhorio a corrigir defeitos que ponham em risco a saúde ou a segurança (tetos a cair, infiltrações, escadas partidas) ou situações que impeçam o uso da casa ou o acesso a água, luz, gás ou saneamento. Nestes casos, é preciso um auto da câmara municipal ou da autoridade policial que ateste a situação.
• Injunção em matéria de arrendamento (artigo 15.º-T do NRAU): se o senhorio não cumprir a intimação, o inquilino pode requerer uma injunção no Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento. O senhorio é notificado e tem 15 dias para cumprir ou deduzir oposição. Sem resposta, o requerimento ganha força executiva. A taxa é reduzida.

Fonte: Lei n.º 6/2006 (NRAU), versão consolidada, artigos 13.º-B e 15.º-T, com a redação da Lei n.º 13/2019.

Reparações urgentes: quando o inquilino pode fazer a obra

Há duas situações em que o inquilino pode avançar com a reparação e pedir o reembolso (artigo 1036.º do Código Civil):

1. O senhorio está em mora numa reparação urgente que não se compadece com a demora de um processo judicial.
2. A reparação é tão urgente que não admite qualquer demora: o inquilino pode fazê-la mesmo sem mora do senhorio, avisando-o ao mesmo tempo.

Nesses casos pode compensar a despesa com a renda (artigo 1074.º, n.º 3). Para isso, guarde orçamentos, faturas e fotos do antes e do depois, e comunique ao senhorio, por escrito, a despesa e a compensação. Os tribunais olham com atenção para "urgente": uma torneira a pingar não é; uma rotura com água a correr para o vizinho de baixo é.

O que não fazer

• Não deixe de pagar a renda por conta própria. Fora da compensação documentada do artigo 1074.º, n.º 3, o não pagamento é incumprimento do inquilino e pode levar à resolução do contrato.
• Não faça obras não urgentes sem autorização escrita do senhorio (artigo 1074.º, n.º 2).
• Não deixe o problema piorar em silêncio. Se a infiltração que não foi reportada estragar o soalho, a discussão sobre quem paga complica-se.

Resumo dos degraus

| Degrau | O que faz | Prova que fica | |---|---|---| | 1. Aviso escrito | Email ou mensagem com fotos e data | Cópia do envio | | 2. Carta registada | Pedido formal com prazo | Aviso de receção | | 3. Câmara | Pedido de vistoria | Auto de vistoria, notificação ao proprietário | | 4. Intimação e injunção | Para saúde, segurança, serviços essenciais | Auto, requerimento, decisão | | Urgente | Inquilino repara e compensa na renda | Orçamentos, faturas, fotos, comunicação |

Como a Fixklarn ajuda

Se o seu senhorio ou gestor usa a Fixklarn, cada aviso que faz pelo QR da casa fica registado com data, hora e fotos, e vê quando o estado muda. Para o senhorio, isso significa menos pedidos perdidos e menos razões para chegar ao degrau 2. Para o inquilino, significa prova desde o primeiro minuto.

Senhorio ou gestor? Veja como funciona.

Fontes: Código Civil, artigos 1036.º, 1038.º e 1074.º; NRAU, Lei n.º 6/2006, artigos 13.º-B e 15.º-T; RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, artigo 89.º.

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